การปกป้องเงินประกัย: สองขั้นตอนที่ให้คุณมีสิทธิทางกฎหมายจริงๆ
แปลด้วยเครื่องจากต้นฉบับภาษาอังกฤษดูต้นฉบับ
ปัญหาเงินประกัยส่วนใหญ่ในเกาหลีไม่ได้มาจากสัญญาที่ไม่ดี แต่มาจากสองขั้นตอนด้านบริหารที่ไม่มีใครอธิบายให้คุณ และช่องว่างทางกฎหมายหนึ่งวันที่ทำให้คนสูญเสียเงินออมทั้งหมด
ถ้าคุณถามเพื่อนชาวเกาหลี พวกเขาอาจให้คำตอบที่ถูกต้องสำหรับคนเกาหลี แต่คำตอบที่ผิดสำหรับคุณ กฎที่คุ้มครองผู้เช่าต่างชาติอยู่ในกฎหมายที่แตกต่าง และสำนักงานที่คุณรายงานไปก็ไม่เหมือนกัน
การคุ้มครองสองแบบที่แตกต่าง คุณต้องการทั้งสองแบบ
คนเหล่านี้พูดถึงสิ่งเหล่านี้ราวกับว่าเป็นสิ่งเดียว แต่มันไม่ใช่
1. 대항력 (daehangnyeok) — สิทธิที่จะอยู่อาศัยต่อไป
ถ้าอพาร์ตเมนต์ถูกขายหรือไปประมูล คุณสามารถอยู่อาศัยต่อไปได้และเจ้าของใหม่ต้องเคารพสัญญาเช่าของคุณ คุณได้สิทธินี้โดยการย้ายเข้าไปจริงๆ และยื่นรายงานที่อยู่อาศัย
2. 우선변제권 (useonbyeonjegwon) — สิทธิที่จะได้รับเงินของคุณก่อนเจ้าหนี้อื่นๆ
ถ้าทรัพย์สินถูกประมูล คุณจะได้เงินประกัยของคุณกลับมาก่อนเจ้าหนี้ที่ลงทะเบียนหลังจากคุณ คุณได้สิทธินี้โดยการเพิ่ม 확정일자 (แสตมป์วันที่ในสัญญา) นอกจากขั้นตอนข้างต้น
확정일자 ตัวเดียวไม่มีค่าอะไร โดยไม่มีรายงานที่อยู่อาศัย มันเป็นแค่แสตมป์บนกระดาษเท่านั้น คุณต้องการทั้งสอง และต้องการให้เร็ว
ส่วนที่แตกต่างสำหรับคนต่างชาติ
นี่คือสิ่งที่สำคัญที่สุดในหน้านี้
คนเกาหลีได้ 대항력 โดยการยื่น 전입신고 ที่ 주민센터 ท้องถิ่นของพวกเขา คุณไม่อยู่ในระบบทะเบียนที่อยู่อาศัย ดังนั้นวิธีนี้ไม่สามารถใช้ได้เหมือนกันสำหรับคุณ
แทนที่จะเป็นเช่นนั้น ตามพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการบริหารจัดการการเข้าออกประเทศ (출입국관리법 Article 88-2, paragraph 2) 외국인등록 (ทะเบียนต่างชาติ) และ 체류지 변경신고 (รายงานการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัย) มีผลทางกฎหมายเดียวกับ 주민등록 และ 전입신고
พูดให้เข้าใจง่าย: การยื่นรายงานการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยคือสิ่งที่ให้คุณ 대항력 ศาลชั้นแรกของเกาหลีได้นำไปใช้กับพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการคุ้มครองการเช่าบ้าน
นี่หมายความว่าอย่างไรในทางปฏิบัติ:
- คุณต้องยื่นภายในวันที่ 15 หลังจากย้ายเข้า
- คุณสามารถยื่นที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง หรือที่สำนัก 시/군/구 หรือ 읍/면/동
- การพลาดจะเสี่ยงต่อการถูกปรับสูงถึง 1,000,000 วอน — และที่แย่ไปกว่านั้น มันทำให้เงินประกัยของคุณไม่ได้รับการคุ้มครองในระหว่างนั้น
- นำมา: แบบฟอร์มรายงาน ARC ของคุณ และหลักฐานที่อยู่อาศัย (สัญญาเช่าของคุณ)
อย่าคิดว่าสำนักงานหนึ่งจะบอกสำนักงานอื่น ถ้าคุณถูกบอกให้ยื่นในสองที่ ให้ยื่นในสองที่ ค่าใช้จ่ายของการทำสองครั้งคือสักครู่ ค่าใช้จ่ายของการไม่ทำคือเงินประกัยของคุณ
ช่องว่างหนึ่งวันที่ทำให้คนหลายคนทำลายล้าง
อ่านนี้สองครั้ง
การคุ้มครองของคุณไม่ได้เริ่มต้นในช่วงเวลาที่คุณยื่น ตามพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการคุ้มครองการเช่าบ้าน มันเริ่มต้นเวลา 00:00 ในวันถัดไป
จำนองที่ลงทะเบียนกับทรัพย์สินมีผลบังคับใช้ทันทีที่ได้ลงทะเบียน
ดังนั้นเรื่องนี้อาจเกิดขึ้น และมันเกิดขึ้นจริงๆ:
เช้า คุณจ่ายเงินคงเหลือและยื่นรายงานที่อยู่อาศัย
บ่าย เจ้าของบ้านลงทะเบียนจำนองกับทรัพย์สิน
วันถัดไป 00:00 การคุ้มครองของคุณเริ่มต้นในที่สุด — อันดับสองหลังจำนองนั้น
คุณทำทุกอย่างอย่างถูกต้องและคุณยังคงอยู่ในลำดับที่สอง
วิธีการปกป้องตัวเอง:
- ยื่นรายงานที่อยู่อาศัยและได้ 확정일자 ในวันเดียวกันที่คุณจ่ายเงินคงเหลือ ไม่ใช่ "บางครั้งในสัปดาห์นี้"
- ตรวจสอบ 등기부등본 อีกครั้งในตอนเช้าที่คุณจ่าย ไม่ใช่แค่เมื่อคุณลงนาม
- ใส่ข้อความในสัญญา ขอคำพูดนี้ในส่วน 특약사항:
임대인은 잔금일 다음 날까지 담보권 설정 등 권리변동을 하지 않으며,
이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
(เจ้าของบ้านจะไม่ลงทะเบียนจำนองหรือเปลี่ยนแปลงสิทธิใดๆ บนทรัพย์สินจนถึงวันหลังจากการจ่ายเงินคงเหลือ; หากละเมิด ผู้เช่าอาจยกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหาย)
เจ้าของบ้านที่ปฏิเสธข้อความนี้กำลังบอกคุณบางสิ่ง ฟังนั้น
ก่อนที่คุณจะลงนาม: อ่าน 등기부등본
등기부등본 (ทะเบียนทรัพย์สิน) เป็นเอกสารสาธารณะ ใครก็ได้สามารถรับมันด้วยค่าธรรมเนียมเล็กน้อยที่ไซต์ทะเบียนศาลฎีกา คุณไม่ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของบ้าน
สามสิ่งที่ต้องดู:
- บุคคลในทะเบียนเป็นคนเดียวกับที่ลงนามในสัญญาของคุณหรือไม่?
ถ้าไม่เป็นเช่นนั้น ถามว่าทำไม ขอการให้สิทธิ์เป็นลายลักษณ์อักษรหากเอเจนต์ลงนาม
- หนี้เท่าใดที่ลงทะเบียนกับทรัพย์สินแล้ว?
ถ้าจำนองที่มีอยู่แล้วบวกกับเงินประกัยของคุณเข้าใกล้มูลค่าของทรัพย์สิน คุณอาจไม่ได้รับเงินของคุณกลับมาในการประมูล ไม่ว่าเอกสารของคุณจะถูกต้องเพียงใด
- มี 가압류, 가처분, หรือรายการประมูลหรือไม่?
นี่คือการเตือน เดินออกไปและเสียค่ากำหนดดูแบบ มากกว่าจะสูญเสียเงินประกัย
ลำดับที่ต้องทำสิ่งต่างๆ
1. ดึง 등기부등본 และอ่านมัน ตรวจสอบหนี้เทียบกับมูลค่าทรัพย์สิน
2. ลงนาม และใส่ข้อสัญญาต่อต้านจำนองลงใน 특약사항
3. ในวันจ่ายเงินคงเหลือ: ดึงทะเบียนอีกครั้งก่อนโอนเงิน
4. ในวันเดียวกัน: จ่าย ย้ายเข้า ยื่นรายงานการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัย และได้ 확정일자
5. เก็บรายการและสัญญาที่มีแสตมป์ทุกอย่าง ถ่ายรูป
ถ้าคุณเช่า 전세 (เงินประกัยจำนวนมากพิเศษ ไม่มีค่าเช่ารายเดือน) ให้ศึกษาเกี่ยวกับประกันเงินประกัยด้วย มันเป็นผลิตภัณฑ์แยกต่างหากที่จ่ายให้คุณหากเจ้าของบ้านไม่สามารถจ่ายได้ ถามเกี่ยวกับมันก่อนที่คุณจะลงนาม เพราะความสามารถในการเข้าร่วมขึ้นอยู่กับทรัพย์สิน
ที่ที่ต้องยืนยันสิ่งนี้
กฎและจำนวนเปลี่ยนแปลง โปรดยืนยันสิ่งใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับเงิน:
Immigration (การเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัย, ARC): https://www.hikorea.go.kr
Government services portal: https://www.gov.kr
Plain-language legal guide (Korean): https://easylaw.go.kr
Statutes in full: https://www.law.go.kr
Property register: https://www.iros.go.kr
มีความช่วยเหลือทางกฎหมายฟรี รัฐบาลท้องถิ่นหลายแห่งจัดการศูนย์สนับสนุนผู้อพยพต่างชาติที่มีล่าม และ Korea Legal Aid Corporation จัดการข้อพิพาทผู้เช่า
เขียนโดยทีม Go Korea ถูกต้องตามความรู้ของเราเมื่อสิงหาคม 2026 นี่คือข้อมูลทั่วไปเพื่อช่วยให้คุณถามคำถามที่ถูกต้อง — มันไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย และสถานการณ์ของคุณอาจแตกต่างไป สำหรับสิ่งใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับเงินประกัยจำนวนมาก ให้คุยกับผู้เชี่ยวชาญก่อนที่คุณจะโอนเงิน
หากสิ่งที่นี่ผิดหรือล้าสมัยเมื่อคุณผ่านมันไป โปรดตอบและบอกเรา เรามักจะต้องการแก้ไขมันมากกว่าปล่อยให้มันไว้สำหรับคนต่อไป