Melindungi deposit Anda: dua langkah yang benar-benar memberi Anda hak hukum
Diterjemahkan mesin dari bahasa InggrisLihat versi asli
Sebagian besar bencana deposit di Korea tidak berasal dari kontrak yang buruk. Mereka berasal dari dua langkah administratif yang tidak dijelaskan kepada siapa pun, dan celah satu hari dalam hukum yang telah merugikan orang-orang dari seluruh tabungan mereka.
Jika Anda bertanya kepada teman Korea tentang ini, mereka mungkin memberikan jawaban yang benar untuk orang Korea dan jawaban yang salah untuk Anda. Aturan yang melindungi penyewa asing hidup dalam undang-undang yang berbeda, dan kantor yang Anda laporkan tidak sama.
DUA PERLINDUNGAN BERBEDA. ANDA MEMBUTUHKAN KEDUANYA.
Orang-orang membicarakan ini sebagai satu hal. Mereka bukan.
1. 대항력 (daehangnyeok) — hak untuk tinggal
Jika apartemen dijual atau dilelang, Anda dapat terus tinggal di sana dan pemilik baru harus menghormati sewa Anda. Anda mendapatkan ini dengan benar-benar pindah DAN mengajukan laporan tempat tinggal Anda.
2. 우선변제권 (useonbyeonjegwon) — hak untuk dibayar sebelum kreditor lain
Jika properti dilelang, Anda mendapatkan deposit kembali di depan kreditor yang terdaftar setelah Anda. Anda mendapatkan ini dengan menambahkan 확정일자 (stempel tanggal pada kontrak Anda) di atas langkah di atas.
확정일자 saja tidak bernilai apa pun. Tanpa laporan tempat tinggal itu hanya stempel di atas kertas. Anda membutuhkan keduanya, dan Anda membutuhkannya lebih awal.
BAGIAN YANG BERBEDA UNTUK ORANG ASING
Ini adalah hal yang paling penting di halaman ini.
Orang Korea mendapatkan 대항력 dengan mengajukan 전입신고 di 주민센터 lokal mereka. Anda tidak berada dalam sistem registrasi penduduk, jadi rute itu tidak berlaku untuk Anda dengan cara yang sama.
Sebaliknya, menurut Immigration Act (출입국관리법 Pasal 88-2, paragraf 2), 외국인등록 Anda (alien registration) dan 체류지 변경신고 Anda (laporan perubahan tempat tinggal) secara hukum menggantikan 주민등록 dan 전입신고.
Dalam istilah sederhana: mengajukan laporan perubahan tempat tinggal Anda adalah apa yang memberi Anda 대항력. Pengadilan Korea telah menerapkan ini pada Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan.
Apa artinya ini dalam praktik:
- Anda harus mengajukan dalam waktu 15 hari setelah pindah.
- Anda dapat mengajukan di kantor imigrasi, atau di kantor 시/군/구 atau 읍/면/동.
- Melewatkannya berisiko denda hingga 1.000.000 KRW — dan, jauh lebih buruk lagi, itu meninggalkan deposit Anda tidak terlindungi pada saat itu.
- Bawa: formulir laporan, ARC Anda, dan bukti alamat (kontrak sewa Anda).
Jangan asumsikan satu kantor mengatakan yang lain. Jika Anda diberitahu untuk mengajukan di dua tempat, ajukan di dua tempat. Biaya melakukannya dua kali adalah satu sore. Biaya tidak melakukannya adalah deposit Anda.
CELAH SATU HARI YANG TELAH MENGHANCURKAN ORANG-ORANG
Baca ini dua kali.
Perlindungan Anda tidak dimulai pada saat Anda mengajukan. Menurut Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan, itu dimulai pada pukul 00:00 HARI BERIKUTNYA.
Hipotik yang terdaftar terhadap properti mulai berlaku pada saat itu diajukan.
Jadi ini bisa terjadi, dan itu terjadi:
Pagi Anda membayar saldo dan mengajukan laporan tempat tinggal Anda
Sore Tuan tanah mendaftarkan hipotik pada properti
Hari berikutnya 00:00 Perlindungan Anda akhirnya dimulai — peringkat DI BELAKANG hipotik itu
Anda melakukan semuanya dengan benar dan Anda masih di urutan kedua.
Cara melindungi diri Anda:
- Ajukan laporan tempat tinggal Anda dan dapatkan 확정일자 pada hari yang sama Anda membayar saldo, bukan "kapan-kapan minggu itu".
- Periksa 등기부등본 lagi di pagi hari Anda membayar, bukan hanya saat Anda menandatangani.
- Masukkan klausa dalam kontrak. Minta wording ini di bagian 특약사항:
임대인은 잔금일 다음 날까지 담보권 설정 등 권리변동을 하지 않으며,
이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
(Tuan tanah tidak akan mendaftarkan hipotik atau mengubah hak pada properti hingga hari setelah pembayaran saldo; jika dilanggar, penyewa dapat membatalkan kontrak dan menuntut ganti rugi.)
Tuan tanah yang menolak klausa ini sedang mengatakan sesuatu kepada Anda. Dengarkan.
SEBELUM ANDA MENANDATANGANI: BACA 등기부등본
등기부등본 (daftar properti) adalah dokumen publik. Siapa pun dapat menariknya dengan biaya kecil di situs registri Mahkamah Agung. Anda tidak memerlukan izin tuan tanah.
Tiga hal yang perlu diperhatikan:
- Apakah orang yang terdaftar adalah orang yang sama yang menandatangani kontrak Anda?
Jika tidak, tanyakan mengapa. Minta otoritas tertulis jika agen menandatangani.
- Berapa banyak utang yang sudah terdaftar terhadap properti?
Jika hipotik yang ada plus deposit Anda mendekati nilai properti, Anda mungkin tidak mendapatkan uang Anda kembali dalam lelang, tidak peduli seberapa benar dokumen Anda.
- Ada entri 가압류, 가처분, atau lelang?
Ini adalah peringatan. Pergi dan kehilangan biaya penayangan daripada deposit.
URUTAN UNTUK MELAKUKAN HAL-HAL
1. Tarik 등기부등본 dan bacanya. Periksa utang terhadap nilai properti.
2. Tanda tangani, dan masukkan klausa anti-hipotik ke 특약사항.
3. Pada hari pembayaran saldo: tarik registrasi lagi sebelum mentransfer uang.
4. Hari yang sama: bayar, pindah, ajukan laporan perubahan tempat tinggal Anda, dapatkan 확정일자.
5. Simpan setiap tanda terima dan kontrak yang distempel. Potret mereka.
Jika Anda menyewa jeonse (deposit sekaligus besar, tanpa sewa bulanan), juga lihat asuransi jaminan deposit. Ini adalah produk terpisah yang membayar Anda kembali jika tuan tanah tidak bisa. Tanyakan tentang itu sebelum Anda menandatangani, karena kelayakan tergantung pada properti.
TEMPAT UNTUK MEMVERIFIKASI INI
Aturan dan jumlah berubah. Silakan konfirmasi apa pun dengan uang yang terlampir:
Imigrasi (perubahan tempat tinggal, ARC): https://www.hikorea.go.kr
Portal layanan pemerintah: https://www.gov.kr
Panduan hukum dalam bahasa sederhana (Korea): https://easylaw.go.kr
Statuta lengkap: https://www.law.go.kr
Daftar properti: https://www.iros.go.kr
Bantuan hukum gratis ada. Banyak pemerintah kota menjalankan pusat dukungan penduduk asing dengan penerjemah, dan Korea Legal Aid Corporation menangani sengketa penyewa.
Ditulis oleh tim Go Korea, akurat menurut pengetahuan kami terbaik pada Agustus 2026. Ini adalah informasi umum untuk membantu Anda mengajukan pertanyaan yang tepat — ini bukan nasihat hukum, dan situasi Anda mungkin berbeda. Untuk apa pun yang melibatkan deposit besar, bicarakan dengan profesional sebelum Anda mentransfer uang.
Jika ada sesuatu di sini yang salah atau ketinggalan zaman ketika Anda melaluinya, silakan balas dan beri tahu kami. Kami lebih suka memperbaikinya daripada meninggalkannya untuk orang berikutnya.