Protéger votre dépôt : les deux étapes qui vous donnent vraiment des droits légaux
Traduit automatiquement de l'anglaisVoir l'original
La plupart des sinistres de dépôt en Corée ne viennent pas d'un mauvais contrat. Ils viennent de deux
étapes administratives que personne ne vous explique, et d'une lacune d'un jour dans la loi qui
a coûté à des gens leurs économies entières.
Si vous aviez posé la question à un ami coréen, il vous aurait peut-être donné la bonne réponse pour
les Coréens et la mauvaise réponse pour vous. Les règles qui protègent les locataires étrangers se trouvent dans
une loi différente, et le bureau où vous devez signaler n'est pas le même.
DEUX PROTECTIONS DIFFÉRENTES. VOUS AVEZ BESOIN DES DEUX.
Les gens en parlent comme d'une seule chose. Ce n'en est pas une.
1. 대항력 (daehangnyeok) — le droit de rester
Si l'appartement est vendu ou mis en vente aux enchères, vous pouvez continuer à y habiter et le nouveau
propriétaire doit respecter votre bail. Vous l'obtenez en emménageant physiquement ET en déposant votre
rapport de résidence.
2. 우선변제권 (useonbyeonjegwon) — le droit d'être payé avant les autres créanciers
Si la propriété est vendue aux enchères, vous récupérez votre dépôt avant les créanciers qui
se sont enregistrés après vous. Vous l'obtenez en ajoutant 확정일자 (un cachet de date sur votre contrat)
en plus de l'étape ci-dessus.
확정일자 seul ne vaut rien. Sans le rapport de résidence, c'est juste un cachet sur
du papier. Vous avez besoin des deux, et vous en avez besoin tôt.
LA PARTIE QUI EST DIFFÉRENTE POUR LES ÉTRANGERS
C'est la chose la plus importante de cette page.
Les Coréens obtiennent 대항력 en déposant 전입신고 à leur 주민센터 local. Vous n'êtes pas dans le
système d'enregistrement des résidents, donc cette procédure ne s'applique pas à vous de la même manière.
À la place, selon la Loi sur l'immigration (출입국관리법 Article 88-2, paragraphe 2), votre
외국인등록 (enregistrement des étrangers) et votre 체류지 변경신고 (rapport de changement de résidence)
remplacent légalement 주민등록 et 전입신고.
En termes simples : déposer votre rapport de changement de résidence est ce qui vous donne 대항력.
Les tribunaux coréens ont appliqué ceci à la Loi sur la protection des baux d'habitation.
Ce que cela signifie en pratique :
- Vous devez le déposer dans les 15 jours suivant votre emménagement.
- Vous pouvez le déposer dans un bureau d'immigration, ou au bureau 시/군/구 ou 읍/면/동.
- Le manquer risque une amende allant jusqu'à 1 000 000 KRW — et, bien pire, cela laisse votre
dépôt sans protection entre-temps.
- Apportez : le formulaire de rapport, votre ARC, et une preuve d'adresse (votre contrat de bail).
Ne supposez pas qu'un bureau informe l'autre. Si on vous dit de déposer dans deux endroits, déposez
dans deux endroits. Le coût de le faire deux fois est une après-midi. Le coût de ne pas le faire est
votre dépôt.
LA LACUNE D'UN JOUR QUI A RUINÉ DES GENS
Lisez ceci deux fois.
Votre protection ne commence pas au moment où vous déposez. Selon la Loi sur la protection des baux
d'habitation, elle commence à 00:00 le JOUR SUIVANT.
Une hypothèque enregistrée contre la propriété prend effet l'instant où elle est déposée.
Cela peut arriver, et cela arrive :
Matin Vous payez le solde et déposez votre rapport de résidence
Après-midi Le propriétaire enregistre une hypothèque sur la propriété
Lendemain Votre protection commence enfin — classée APRÈS cette hypothèque
Vous avez tout fait correctement et vous êtes quand même en deuxième position.
Comment vous protéger :
- Déposez votre rapport de résidence et obtenez 확정일자 le même jour où vous payez le solde,
pas « un jour de cette semaine ».
- Vérifiez 등기부등본 à nouveau le matin où vous payez, pas seulement quand vous signez.
- Mettez une clause dans le contrat. Demandez ce libellé dans la section 특약사항 :
임대인은 잔금일 다음 날까지 담보권 설정 등 권리변동을 하지 않으며,
이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
(Le propriétaire n'enregistrera pas d'hypothèque ou ne changera pas autrement les droits sur la
propriété jusqu'au jour après le paiement du solde ; en cas de violation, le locataire peut
annuler le contrat et réclamer des dommages.)
Un propriétaire qui refuse cette clause vous dit quelque chose. Écoutez.
AVANT DE SIGNER : LISEZ LE 등기부등본
Le 등기부등본 (registre foncier) est un document public. N'importe qui peut l'obtenir moyennant une
faible redevance sur le site du registre de la Cour suprême. Vous n'avez pas besoin de la permission du
propriétaire.
Trois choses à vérifier :
- La personne inscrite au registre est-elle la même que celle qui signe votre contrat ?
Si non, demandez pourquoi. Exigez une autorisation écrite si un agent signe.
- Combien de dettes sont déjà enregistrées contre la propriété ?
Si les hypothèques existantes plus votre dépôt se rapprochent de la valeur de la propriété, vous ne
récupérerez peut-être pas votre argent aux enchères, peu importe la correction de vos documents.
- Des 가압류, 가처분, ou entrées de vente aux enchères ?
Ce sont des avertissements. Partez et perdez les frais de visite plutôt que le dépôt.
L'ORDRE POUR FAIRE LES CHOSES
1. Obtenez le 등기부등본 et lisez-le. Vérifiez la dette par rapport à la valeur de la propriété.
2. Signez, et faites entrer la clause anti-hypothèque dans 특약사항.
3. Le jour du paiement du solde : consultez le registre à nouveau avant de virer l'argent.
4. Même jour : payez, emménagez, déposez votre rapport de changement de résidence, obtenez 확정일자.
5. Conservez tous les reçus et le contrat tamponné. Photographiez-les.
Si vous louez 전세 (gros dépôt forfaitaire, pas de loyer mensuel), renseignez-vous aussi sur
l'assurance-dépôt. C'est un produit séparé qui vous rembourse si le propriétaire ne peut pas le faire.
Renseignez-vous avant de signer, car l'admissibilité dépend de la propriété.
OÙ VÉRIFIER CECI
Les règles et les montants changent. Veuillez confirmer tout ce qui implique de l'argent :
Immigration (changement de résidence, ARC): https://www.hikorea.go.kr
Portail des services gouvernementaux : https://www.gov.kr
Guide juridique en langage simple (coréen) : https://easylaw.go.kr
Statuts complets : https://www.law.go.kr
Registre foncier : https://www.iros.go.kr
L'aide juridique gratuite existe. De nombreux gouvernements municipaux gèrent des centres d'aide aux résidents étrangers avec
des interprètes, et la Corporation d'aide juridique de la Corée traite les litiges entre locataires.
Rédigé par l'équipe Go Korea, exact selon nos meilleures connaissances en août 2026.
Ceci est une information générale pour vous aider à poser les bonnes questions — ce n'est pas un avis juridique,
et votre situation peut être différente. Pour tout ce qui implique un dépôt important, consultez un
professionnel avant de virer l'argent.
Si quelque chose ici était faux ou périmé quand vous l'avez vérifié, veuillez répondre et
nous le dire. Nous préférerions le corriger plutôt que de le laisser pour la prochaine personne.