Protektahan ang iyong deposit: ang dalawang hakbang na tunay na nagbibigay sa iyo ng legal rights
Machine-translated mula sa InglesTingnan ang orihinal
Karamihan ng deposit disasters sa Korea ay hindi galing sa masamang kontrata. Nanggagaling ito mula sa dalawang administrative steps na walang nakapagsasabi sa iyo, at isang one-day gap sa batas na nagpaubaya ng mga tao ng kanilang buong ipon.
Kung nagtanong ka sa isang Korean friend tungkol dito, maaaring nagbigay sila ng tamang sagot para sa mga Koreans at maling sagot para sa iyo. Ang mga panuntunang nag-aalaga sa mga foreign tenants ay buhay sa ibang batas, at ang opisina na iyong iulat ay hindi pareho.
DALAWANG MAGKAKAIBANG PROTEKSYON. KAILANGAN MO ANG DALAWA.
Pinag-uusapan ng mga tao ito bilang isang bagay. Hindi ito.
1. 대항력 (daehangnyeok) — ang karapatan na manatili
Kung ang apartment ay ibebenta o mapupunta sa auction, maaari kang manatiling naroroon at ang bagong may-ari ay dapat sundin ang iyong lease. Makukuha mo ito sa pamamagitan ng pisikal na paglipat at pagsamasamahin ang iyong residence report.
2. 우선변제권 (useonbyeonjegwon) — ang karapatan na bayaran bago ang ibang creditors
Kung ang property ay aua-auction, makukuha mo ang iyong deposit bago ang mga creditors na nag-register pagkatapos mo. Makukuha mo ito sa pamamagitan ng pagdagdag ng 확정일자 (isang date stamp sa iyong kontrata) sa tuktok ng hakbang sa itaas.
확정일자 mag-isa ay walang halaga. Nang walang residence report ito ay parang stamp lamang sa papel. Kailangan mo ng pareho, at kailangan mo ito nang maaga.
ANG BAHAGI NA MAGKAKAIBA PARA SA MGA FOREIGNERS
Ito ang pinaka-mahalagan na bagay sa pahinang ito.
Ang mga Koreans ay makakakuha ng 대항력 sa pamamagitan ng pagsamasamahin ang 전입신고 sa kanilang lokal na 주민센터. Hindi ka nasa resident registration system, kaya ang route na iyon ay hindi naaangkop sa iyo sa parehong paraan.
Sa halip, sa ilalim ng Immigration Act (출입국관리법 Article 88-2, paragraph 2), ang iyong 외국인등록 (alien registration) at ang iyong 체류지 변경신고 (change-of-residence report) ay legal na tumatanggap ng lugar ng 주민등록 at 전입신고.
Sa simpleng salita: ang pagsamasamahin ng iyong change-of-residence report ay kung ano ang nagbibigay sa iyo ng 대항력. Ang mga Korean courts ay inilapat ito sa Housing Lease Protection Act.
Ano ito ay nangangahulugan sa pagsasanay:
- Dapat mong isama sa loob ng 15 araw mula sa paglipat.
- Maaari mong isama sa isang immigration office, o sa 시/군/구 o 읍/면/동 office.
- Pagkaligtaan ito ay nakakarisiko ng multa hanggang 1,000,000 KRW — at, mas mahalaga pa, ito ay umiiwan ang iyong deposit na walang proteksyon sa pagitan.
- Dalhin: ang report form, ang iyong ARC, at patunay ng address (ang iyong lease contract).
Huwag magpalagay na sinasabi ng isang opisina sa iba. Kung sinabihan ka na isamahin sa dalawang lugar, isamahin sa dalawang lugar. Ang gastos ng paggawa nito nang dalawang beses ay isang hapon. Ang gastos ng hindi paggawa nito ay ang iyong deposit.
ANG ONE-DAY GAP NA NAGWASAK SA MGA TAO
Bacain ito nang dalawang beses.
Ang iyong proteksyon ay hindi nagsisimula ang sandali na ikaw ay nag-submit. Sa ilalim ng Housing Lease Protection Act, nagsisimula ito sa 00:00 ang SUSUNOD na araw.
Ang mortgage na nai-register laban sa property ay nagsisimula ang instant na ito ay nai-file.
Kaya ito ay maaaring mangyari, at ito ay nangyayari:
Umaga Binayaran mo ang balanse at nag-submit ng iyong residence report
Hapon Ang landlord ay nag-register ng mortgage sa property
Susunod 00:00 Ang iyong proteksyon ay nagsisimula na — niraranggo SA LIKOD ng mortgage na iyon
Gawa mo nang tama ang lahat at ikaw ay buo pa rin sa linya.
Parano protektahan ang iyong sarili:
- Isama ang iyong residence report at makakuha ng 확정일자 sa parehong araw na iyong binayaran ang balanse, hindi "sa abot-kayang oras na linggo".
- Suriin ang 등기부등본 muli sa umaga na iyong binayaran, hindi lamang kapag nag-sign.
- Maglagay ng clausula sa kontrata. Hilingin ang ganitong salita sa 특약사항 na seksyon:
임대인은 잔금일 다음 날까지 담보권 설정 등 권리변동을 하지 않으며,
이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
(Ang landlord ay hindi magre-register ng mortgage o kung hindi magbabago ng mga karapatan sa property hanggang sa araw pagkatapos ng balance payment; kung hindi sinunod, ang tenant ay maaaring kanselahin ang kontrata at maghabol ng damages.)
Ang landlord na tumanggi sa clausula na ito ay nagsasabi sa iyo ng isang bagay. Makinig.
BEFORE MO SIGN: BASAHIN ANG 등기부등본
Ang 등기부등본 (property register) ay isang public document. Sinuman ay maaaring kunin ito para sa maliit na bayad sa Supreme Court registry site. Hindi mo kailangan ng pahintulot ng landlord.
Tatlong bagay na titingnan:
- Pareho ba ang tao sa register ng tao na pumipirma sa iyong kontrata?
Kung hindi, magtanong kung bakit. Humingi ng written authority kung ang agent ay pumipirma.
- Magkano na ang utang na nai-register na laban sa property?
Kung ang umiiral na mortgages kasama ang iyong deposit ay lumalapit sa halaga ng property, maaari kang makakuha ng iyong pera bumalik sa isang auction, hindi mahalaga kung gaano katama ang iyong papeles.
- Anumang 가압류, 가처분, o auction entries?
Ang mga ito ay mga babala. Lumakad palayo at mawalan ng viewing fee sa halip na mawalan ng deposit.
ANG PAGKAKASUNOD-SUNOD NG PAGGAWA NG MGA BAGAY
1. Kunin ang 등기부등본 at basahin ito. Suriin ang utang laban sa halaga ng property.
2. Mag-sign, at ilagay ang anti-mortgage clause sa 특약사항.
3. Sa balance-payment day: kunin ang register muli bago ilipat ang pera.
4. Parehong araw: magbayad, lumipat, isama ang iyong change-of-residence report, makakuha ng 확정일자.
5. Panatilihin ang bawat katanggapan at ang naka-stamp na kontrata. Kumuha ng larawan ng mga ito.
Kung ikaw ay nag-rent ng 전세 (malaking lump-sum deposit, walang monthly rent), tingnan din ang deposit guarantee insurance. Ito ay isang hiwalay na produkto na magbabayad sa iyo kung ang landlord ay hindi maaari. Magtanong tungkol dito bago ka mag-sign, dahil ang pagiging eligible ay depende sa property.
SAAN PATUNAYAN ITO
Ang mga panuntunan at halaga ay nagbabago. Mangyaring kumpirmahin ang anumang bagay na may pera na nakakabit:
Immigration (change-of-residence, ARC): https://www.hikorea.go.kr
Government services portal: https://www.gov.kr
Plain-language legal guide (Korean): https://easylaw.go.kr
Statutes in full: https://www.law.go.kr
Property register: https://www.iros.go.kr
Umiiral ang libreng legal help. Maraming city governments ang tumatakbo ng foreign resident support centres na may mga interpreter, at Korea Legal Aid Corporation ay nangongasya ng tenant disputes.
Sulatin ng Go Korea team, tumpak ayon sa aming kaalaman hanggang Agosto 2026. Ito ay pangkalahatang impormasyon upang tulungan kang magtanong ng tamang mga tanong — ito ay hindi legal advice, at ang iyong sitwasyon ay maaaring magkaiba. Para sa anumang bagay na may kasamang malaking deposit, makipag-usap sa isang propesyonal bago ka maghatid ng pera.
Kung ang isang bagay dito ay maling o nataon na noong dumaan ka dito, mangyaring sumagot at sabihin sa amin. Mas gugustuhin naming ayusin ito kaysa iwanan ito para sa susunod na tao.